北青网房产范辉
北京豪宅价格越开越高
一般而言，业内把成交总价在一千万以上的统称豪宅。大家最广泛接受的自然是别墅类项目，比如中央别墅区的各种豪宅，动辄两三千万。而在通州运河岸上的院子，最贵的售价数亿。
由于“限墅令”的缘故，地理位置好的别墅价格始终坚挺，而且经常报出天价。整体而言，中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区由于土地越来越少，价格也是越开越高。
除了别墅类，高档公寓类也是豪宅的主力军，这些房子大多位于四环以内，户型较大。
而四合院则是完全脱离普通豪宅的估价范围，因为历史文化内涵等诸多因素在内，不同院子价格相差极大，但在北京城区已经很难找到1000万以下的四合院了。
此外，有些堪称豪宅闻名京城，则是因为特殊功能，比如说有学区房概念。此前五道口曾出现过单价每平方米10万的学区房。不过，严格意义上讲，这类房子不该算豪宅，因为此类房一般面积不大，总价不到1000万标准。
提示
买豪宅什么时候最划算
整体而言，降价的时候买豪宅最好。但这几年，豪宅价格稳中有升。所以从购买上看，建议买房人在淡季买豪宅，这时候因为成交量小，优惠幅度、赠送项目多一些。
北青报记者查阅了豪宅的交易规律，这一市场拥有典型的年度交易周期，每年的5月至11月是传统交易旺季，这几个月的交易总量一般占全年交易的70%以上，价格也最为坚挺；进入12月至第二年的3月，成交量一般会迅速减少并在低位徘徊，每年2月份是全年交易量的最低点。
因此，如果从这个角度来看，购房人比较适合介入。尤其是在2月份春节前后，不少生意人可能需要资金周转，在价格上会松一些。有中介向北青报记者介绍，去年2月份撮合的一套大望路金地花园的豪宅，原来房东报价1400万，但因为房东着急用钱，最后1280万成交。这在以往是很难谈成的买卖。
买豪宅和普通房产不太一样，更是一种博弈关系。无论是一手房还是二手房，豪宅买家都会对信息进行反复比较，购买起来也是谨慎而理性，不会一看房子就交定金。而卖家也深知这一点，一般都会端着卖，销售手段富有节奏性，不会像中、低端市场一样采取放量的策略。
观察
开发商继续看涨豪宅
胡景晖认为，虽然今年一季度北京豪宅交易量不比去年，但是从近五年来北京千万级豪宅市场的成交情况来看，今年北京豪宅市场的开局非常不错。在目前楼市整体冷淡的情况下，综合过去几年的成交情况，一季度的豪宅市场成交是相对乐观的。
据资料显示，2013年全年千万级豪宅市场的成交总量为890套，较2012年增长约33%，成交均价41095元/平方米，较2012年增长约17%。如果按照今年一季度的50214元/平方米成交均价，可以说豪宅价格接连上台阶。
“豪宅资源日渐稀缺已成不争的事实，四环以内住宅用地几乎绝迹，加上多年以来 ‘限墅令’的作用，豪宅项目几乎面临买一个少一个的局面。”胡景辉表示。在楼市预期渐明朗的二季度，随着供应量的进一步增加，豪宅市场成交量预计也将进一步增加。
另外，从开发商的角度，天价地一般只能建豪宅。而从今年一季度几宗土地的成交来看，开发商继续看涨豪宅。比如，龙湖盟科联合体获得丰台区西局旧村改造地块，和裕旗下联创盛业拿下顺义区赵全营地块。其中，丰台西局地块注定为三四环间的城区豪宅，而顺义赵全营地块因1.3的容积率，适合建设洋房、联排，甚至独栋等低密度产品。这两宗交易一定程度上显示了年后房企对北京豪宅市场的看好。
