北青网房产张蛟 文悦 方博
近期，住总万科橙首次入市“低开”，拉开了2014年纯新盘入市的大幕。据了解，作为去年土地成交热的延续，今年上半年还将有多个纯新盘入市。上周，《广厦时代》实地探访关注度较高的几个纯新盘，其中既有刚需盘，也不乏高端改善盘。价格方面，虽然都没有最终确定，但是在相关部门价格审批的约束下，纯新盘定价基本都选择参照周边在售项目甚至是二手房价格。
纯新盘入市 价格预期平稳
据了解，上半年将有多个纯新盘入市，这其中不乏日前已经低价开盘的住总万科橙这样的刚需盘。未来的两个月，还将有龙湖艳澜新宸、中冶德贤公馆、京投银泰·琨御府等多个改善型或者高档楼盘入市。
不难发现，在接下来入市的纯新盘中，改善型楼盘数量占据了绝大多数。对此，业内人士表示，这与近一年土地价格持续走高有着直接关系。土地高成本下，开发商只能寄望于开发高档盘，以追求高溢价。
然而，在走访纯新盘的过程当中，开发商普遍对预期价格较为理性。甚至一些楼盘价格与周边二手房价格持平。以京投银泰·琨御府为例，该项目相关负责人表示，预计开盘单价在80000元/平方米左右。要知道该项目周边的二手房成交价格都已经达到70000元/平方米，而琨御府精装修还秉持着“不怕贵”的理念来设计，可见其价格预期并不像人们想象中那么高高。业内人士表示，即将入市的纯新改善盘，甚至是定位较高的高档盘，入市价格预期平稳，意味着将不会给区域房价起到带动作用，而是促使区域房价的稳定。
开发商报高价难获批
开发商之所以对新盘入市定价保持理性，有业内人士表示，这与未来改善盘、高档盘数量较多，从而遭遇较为激烈的竞争不无关系。而建委的价格审批政策的继续严格执行，也给这些新盘定价盖上了“盖子”。
有业内人士透露，前一阵“被降价”的住总万科橙实际上就是一个例子，价格审批受限是其比预期价格低出一截开盘的重要原因。“从其精装改毛坯销售，可以看得出来是价格没有获批，进而减配以求利润。”
也有开发商表示，纯新盘价格预期平稳，甚至在业内看来，个别楼盘价格预期走低，与目前楼市充斥着观望情绪也有关系。“大家共识的是，现在不管是刚需盘还是改善盘，蓄客量都在减少，在蓄客难的背景下，纯新盘首次入市选择‘低开’策略也是一种建立高关注度的手段。”
新盘产品力整体提升
虽然纯新盘入市的价格预期普遍趋于平稳，但是从产品力来看，整体都有所提升。以中冶德贤公馆为例，135平方米以上的房源，都做到了客厅、双卧朝南；而龙湖·艳澜新宸100平方米以内的三居还做到了全明通透格局。
对此，业内人士表示，开发商越来越注重产品品质的打造，显然与竞争有关系，但也折射出新盘首期入市虽然低开，但是开发商仍旧期待后期产品有更高的溢价空间。以住总万科橙为例，在《广厦时代》本次探盘中，该项目相关负责人就表示，4月二期入市的产品究竟是精装还是毛坯暂时还没有确定。可见，如果开发商仍旧期待未来以更多的附加值来争取更高的溢价。
