北青网房产孔令薇
进入2014年，泰禾·北京院子率先打破僵局，成为2014年第一个拿到预售许可证的高端项目，最高预售价格为87345元/平方米。市场也由此推断，“4万元/平方米”的限价禁令已经解除。
据亚豪机构统计，二季度开始又将有部分新晋高端项目加速入市，一些沉寂多年的老盘高端项目也计划在2014年有所动作。
未来的集中增量将促使高端市场竞争趋于白热化，顶级豪宅的去化周期将进一步拉长。
市场
中高端楼市萎靡 观望情绪浓厚
与刚需楼盘入市即被抢空的状况相比，北京市中高端住宅、别墅项目的交易却陷入困境。
位于大兴区的众美城以1.7万元／平方米的均价拿到预售许可证，开盘当日300套房源吸引了近400人选房。然而，与之形成对比的却是同一天拿到预售许可证的长阳半岛VMO联排别墅项目，虽然开盘当天推出总价优惠70万元的活动，但现场略显安静，销售人员说：“只要来，保证能买上房。”
与此相似，位于门头沟的西山艺境项目分别于3月1日和8日取得联排别墅及洋房项目的预售许可证，均价分别为5万元／平方米、3.5万元／平方米。虽然开盘已十天，但市住建委网站显示，联排销售并不乐观，而洋房项目还在蓄客阶段。
根据亚豪机构统计，2月北京市别墅市场仅成交66套，创造了近两年以来的新低。不只是别墅，包括五矿万科·如园、国瑞城、西山壹号院在内的报价超过5万元／平方米的公寓豪宅项目，2月也仅成交65套，为14个月以来的新低。
记者从部分中高端楼盘售楼处获悉，由于客户都是有房子住的人，所以也不是那么着急买房，观望情绪浓厚。而北京市住房和城市建设委员会网站公示的房地产交易信息也显示，这些项目处于已签约和已预订状态的刚刚超过个位数。
豪宅年被迫“挤牙膏”式热销
2013年以来，北京国土局先后出让了7宗楼面价4万元以上的地块，而这些地块上即将拔地而起的住宅，被业内预测销售单价或超10万/平方米，且有很大可能在今年下半年面市，因此今年成了某种意义上的豪宅年。据亚豪机构统计，预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从“地王”顺理成章过渡到“楼王”，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。
然而，在目前的市场环境下，高价盘的销售情况并不乐观，很多项目虽然年初已经取到预售许可证，但销售往往却要持续6个月以上的时间。京城的某高价盘，在今年早些时候获得了预售许可证，但至今仍未开盘。该项目销售人员表示，项目原本定于3月中旬开盘，可却因为有意购房的人不多，因此开盘时间已被延迟到4月。而4月能否开盘，该项目的总监则表示，“要看市场情况。”
南四环某单价超过40000元/平方米的项目已于2月底拿到预售许可证，但据记者了解获批的66套房子中至今仅卖出10套，因此该项目采取了长期的方式进行销售。“因为有意高价盘的购房人相对要少一些，因此很难像刚需项目那样，通过摇号进行选房。只能按照现在长期销售的方式进行销售。”该项目销售人员说。
为了追求漂亮的销售数字，不少高价盘都选择“挤牙膏”式少量多批次开盘，一次仅推几十套房，人为制造售罄。
调查
二季度成房企出货窗口期
尽管业界公认2014年的房地产市场难现去年的辉煌，但从目前的市场数据看，今年二季度将是房企出货的窗口期。记者从月初刚刚开盘热销的龙湖·双珑原著项目的某负责人处了解到，目前选择在二季度抢市开盘的开发商，主要是看到资金流动性在上半年普遍较好，针对“刚需”的个人住房贷款，无论是利率优惠的程度还是贷款审批的严格程度都远好于下半年。因此，赶在窗口期出货，加大销售力度，一方面销售情况会相对较好；另一方面回款效率也将大大增加。
“也算是一个策略，大家一季度销售的都不好，所以都期待二季度有突破，如果抓住了窗口期，接下来的销售也会顺利些，今年销售好不好就看窗口期了。”该负责人向记者表示。
无独有偶，万柳书院项目，其售价已经基本确定在15万元/平方米以上。目前，该项目仍处在蓄客阶段，截至2014年2月，蓄客量已经达到1000多组。据记者了解，目前区域内可供选择的新盘不多，二季度“空档期”内，由谁来“消化”西北区域巨大的置换和改善需求，将是个“收益十分丰富的命题”。
“我们没有太研究过这个市场节奏的问题，我们还是做好自己，按照自己事先已经确定的销售节奏推进。”万科北京高端事业部相关负责人向记者表示。
批证难楼王去化期长也正常
政府解禁“限价令”并未对豪宅市场产生积极影响。暖冬已走，春寒却至。如同北京的天气一般，北京豪宅市场也同样“乍暖还寒”，许多北京豪宅项目的销售仍未走出困境。
“这个项目第一期在去年7月就应该开盘了，但是当时只有30余套获批，于是从8月份就开始申请第二期，原来预计在去年10月、11月就能入市，没想到现在才获批。无论是销售时机还是周围的市场情况，错过这几个月，情况就已经大相径庭了。”作为“单价高于4万元/平方米”的南部某高端住宅项目营销负责人向记者表示。
这样的销售尴尬还出现在另一高端项目，“去年我们去化量大是因为，卖的都是总价在1000万到2000万价格区间的豪宅，今年西山壹号院是顶级楼王上市，去化周期变长也很正常，不能因为这样就说数据不好。”海淀区西山壹号院负责人表示。
高地价催升众多顶级豪宅产品
随着大量豪宅上市，谁能在有限的市场容量里换取成交是关键，对此亚豪机构副总经理任启鑫分析在市场低迷之际，2月的土地市场却再次拍出高价宅地，2月13日、20日，丰台区西局村一、二期地块以6万、5.5万的楼面价分别花落龙湖与泰禾地产，未来产品售价直指10万元/平方米以上，成为顶级豪宅的潜在供应新区。
至此，包含去年的夏家胡同地块、玉渊潭地块以及农展馆地块在内，短短一年间，北京就出让了五宗四环内的优质宅地，其高地价、高成本促使未来顶级豪宅市场将加速扩容。任启鑫认为，高地价倒逼高房价，高房价催升众多顶级豪宅产品，由于顶级客群基数相对有限，在有限的市场容量下，未来的集中增量将促使高端市场竞争趋于白热化，顶级豪宅的去化周期将进一步拉长。
观点
“高报低出”迷魂药越发明显
虽然北京公寓豪宅的成交价格连续三个月环比下降，但对外报价水平一直呈现上扬状态。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，房企普遍“抬高报价”从而保持项目的高端形象，遇到意向强烈的购房者时则给予一定优惠，双方议价达成交易，造成这种现象的根本原因在供需双方的博弈。
对于开发商来说，虽然开发豪宅产品是希望能够实现较高的利润率，但开发商在前期产品上已经投入了巨大的成本，最终都需要达成销售才能确保现金流的通畅安全、达成利润目标，因此通过标高定价明确项目的市场占位，吸引高端客群的关注，而优惠赠礼则是为了促成交易。
从需求层面来看，购买公寓豪宅的购房者普遍是成功人士，虽然都认可北京公寓豪宅的价值前景、名片效应，但由于北京可供选择的高端项目量较大，另外，各项目间只是存在一定的产品差异，品质基本趋同，因此，购房者的选择面较为宽泛，价格也就成为决定购房的重要因素。
随着北京豪宅市场供量的上升，复杂的竞争环境下，豪宅，特别是顶级豪宅“高报低出”的现象将会越发明显。
