当时一则房产广告是这样说的:“进口出口均极暗淡,唯有地产一枝独秀。大量存银唯有投资地产最安全……”
近来,一二线城市房价腾贵,三四线城市房价看跌,国内房地产市场屡有波动。有声音称,国内房地产市场将“迎来拐点”、“全面失控”。
是否“失控”,不敢妄断。不过,这大城市看涨小城市看跌的行情却是“似曾相识”。上世纪20至30年代,民国一线城市房价猛涨、房产市场繁荣,而与之相对,中小城镇和乡村的地产却是一片凋敝和衰落。翻阅史料,历史与今天颇有几分相似,令人触目惊心。
学术界有一种看法,从民国成立直到1937年卢沟桥事变之前,中国的经济保持了大致良性的发展。汉学家白吉尔曾把这段时期形容为“中国资产阶级的黄金时代”,民族企业家和民间经济活力的释放超过了之前的任何一个时期。1920-1931年间,中国GDP年均增长率已提高到5.62%,该增长势头一直保持到对日战争全面爆发。不过,在民国经济表面的繁荣背后,却深藏着地区发展不均衡、社会日益割裂的隐忧。
这份隐忧首先在民国房地产市场表现出来,最典型的地方,莫过于当时的一线大城市。民国时代,最为著名的商业都会非上海莫属。据资料显示,从1926年到1930年,魔都上海地产价值增长了二十万万两白银,仅1930年一年所增就占其半数。在“九一八”事变之后,农村和小城镇的资产加速向大城市转移,造成了民国大城市的畸形发展。1863年,上海公共租界的土地平均价是每亩1318两白银,到1907年达到9606两,升值超过七倍；1920年上海公共租界的土地平均价是每亩10476两银,1933年达到了33877两。房地产市场的火爆,可见一斑。
民国一线城市房地产的火热,还可以通过上世纪30年代“亚洲房产公司”的一则广告体现。广告说:“进口出口均极暗淡,唯有地产一枝独秀。大量存银唯有投资地产最安全。如君有意,敬请垂询。积十七年之经验,服务咨询,包您满意。”可见当时的房地产已经不是仅仅满足居住的“刚需”,而是有投资保值的作用。日裔学者城山智子在《大萧条时期的中国》一书里记载,房地产在当时之发达,金融市场之宽松,竟使得不少大地产公司发行大额债券,充当了“土地银行”的角色。其债券的支撑品,便是上海等大城市黄金地段的地价。在民国经济最为繁荣的那段日子里,地产和金融,相互交织、密不可分,构成一架巨型的敛财机器。
然而,大城市房地产的繁荣是有惨痛代价的。在“北上广”这些地价腾贵的一线城市之外,由于缺乏资金流入,中国三四线城镇的地价却徘徊低位、长期疲软。而在广大的农村地区,更是出现了十室九空、凋敝破落的境况。乡村和小城镇的劳动力都纷纷外逃,流向就业机会较多的大城市,在他们身后,遗留下一个荒凉的乡村影子。
对于民国时代农村的黯淡现实,致力于“乡村教育”的民国教育家傅葆琛曾痛心疾首地说:“中国都市正在发展之时,农村不独荒凉寂寞,且进一步大大的崩溃起来了……到国际资本主义入侵后,中国境内的产业起了变化,一方面国际资本主义的势力充满了全国,另一方面,新式的工商业渐渐发展起来了。农村于此,便从荒凉寂寞的状态下,开始加速度地崩溃起来”,“由此,城乡两区,一个迈进,一个落后,形成一种畸形的现象。”
这种“畸形发展”的本质,不仅是劳动力的流向问题,更重要的是社会资源分布不均。一线城市聚集了全国当时最顶尖的教育资源、商业资源、政治资源,有更开放的市场和更多的消费品。这对于乡村和三四线城市的穷人来说,无疑具有很大吸引力。地价因资源的集中而上涨,地价一贵,房价自然节节攀升。
据日本学者编著的《近代中国教育史料》统计,1931年,全国专科以上学校共有103所,其中上海22所、北平15所、广州8所,“北上广”三大城市竟然占到高等学校总数的44%。独立大学和学院共75所,也绝大部分建于一线城市,北平、上海、广州、天津四座城市占总数一半以上。大学教育资源集中于少数大都市,十分惊人。主要的工业部门也是分布在北平、天津、上海、福州、厦门、广州等大城市及其周边,这很大程度上为城市“吸附”了大量劳动力。金融业更不必说,1932年的《中资银行名录》记载的银行共200余家,仅上海一地就占到70多家,加上天津、重庆、广州等主要城市,全国一大半的银行和金融部门已被囊括于大城市。
1930年代,刚刚经历着城市化进程的中国人有不少成为了大城市的新移民。他们的心态是:放着大城市这么好的条件不去,难道留在破败的小地方终老此生吗?随着劳动力不断向“北上广”一线城市流动,地方资本大举“外逃”,不是逃向国外,而是逃向了国内的大城市。
大都会繁荣,小地方凋敝。长此以往,民国繁荣的一线城市逐渐变成了被广大贫穷农村和小市镇包围着的一个个“孤岛”。大城市的高房价虽然因为中日战争的爆发而有所波动,但抗战结束后民国社会高通货膨胀的现实,使得房产成为了规避货币贬值的最佳途径。若想在1948年前后的上海市区租一所洋房,光付给二房东的转手费就需要22根金条,折合人民币几百万元。时人慨叹:“顶屋费用动辄需黄金数条乃至数十条之多,租金多以美钞、英镑计算者,似此金楼银阁,非法勒索,除少数富商大贾问津外,一般平民莫不感到居住压迫的痛苦。”类似的情况也发生在当时其他的大城市。可以说,直到崩溃的前夕,民国一线城市高房价的梦魇一直都没有散去。
可以说,民国的资产阶级黄金年代造就了一线城市的房地产和金融业,大城市房价的确涨了不少。但细读历史,这繁荣表象背后的代价却是小城市和农村的凋敝,以及资源分配的严重不公。 □ 孙骁骥
