北青网房产崔陆鹏 李路斌 雒焕双
在北京楼市价格壁垒和政策制约的影响下，环京带已成为众多北京需求外溢的首选地。据中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立透露，北京市将要疏散500万人口到周边地区，这意味着环京带置业热潮才刚刚开始。
业内人士却表示，北京的价格壁垒导致刚需外溢仍是市场持续走好的主要原因。现阶段“京津冀一体化”对区域的利好仅停留在纸面上。在经过多轮概念炒作后，购房人愈发理性，未来“京津冀一体化”种种利好如能够一一落实，就能带动区域进一步发展，促进环京楼市量价齐升。
市场观察
首付四成 价格小涨
相对于涨到1.5万元的房价，燕郊价格似乎触顶，近几月仅有小幅度波动。与此同时，燕郊的远邻固安，还在为均价破万这个目标而努力。
在固安的售楼处现场，大量前来看房的购房者使得该项目用于将客户摆渡至项目现场的看房班车一度紧缺。购房者往往在等待了将近半个小时后，才得以乘坐班车至项目现场看房。置业顾问小蔡表示，目前在售产品为68平米的两居、96平米的三居，还有赠送面积，仅剩尾房在售。相比去年年底的开盘价9000元/平米，此次开盘均价上涨约600元。在涿州项目香邑溪谷的售楼处，销售人员小王则表示，项目一期已接近售罄，二期开盘价格预计为7000元/平米，均价上涨约500元/平米。
虽然不是双休日，首尔甜城的售楼处依然挤满了从北京赶过来的看房人。据现场购房人朱先生介绍，他购买的项目是40年产权商住产品MOBO国际中心。虽然目前他在北京已经有了几套房产，但是他对燕郊、香河、大厂等北京周边楼市仍然很关心，尤其是在“京津冀一体化”被上升到国家战略的高度之后，他更看好这些区域的发展前景。
此外，目前该项目普通住宅首付为四成，别墅类产品首套房首付要达到五成以上。不仅如此包括燕郊、固安、涿州等区域中、农、工、建在内的多家银行首套房房贷首付已上升至40%，首套房房贷为基准利率。
试水环京前途未知
虽然首都功能疏解并非一朝一夕能见效，但京津冀一体化成为国家战略的消息如同一剂强心剂，无疑给购房者带来良好的预期。在采访中，多个项目负责人表示，自从京津冀一体化提出后，北京籍购房人来电量、购买量有所上升，这说明投资客在渐渐回归环京市场。
众房企为迎合这类购房人，纷纷推出小户型产品。3月中旬项目首次推出68平米的小两居，以吸引投资需求。对此，华银·天鹅湖营销总监王玉玲表示，“环首都经济圈”周边楼市和以往相比价格已经不低，但与北京地区房价相比依旧优势明显。近年来北京楼市调控多管齐下，北京地区部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压，而随着北京周边交通网络的不断完善，周边新城进京时间的缩短，一定的升值空间和较宽松的限购政策，对购房人的吸引越来越大。
然而，亚豪机构市场总监郭毅提醒：目前北京六环周边的房价已涨至16000元-18000元/平米，一居室的房款动辄80万元，而80万元足以在香河、固安等地买套两居或三居，这样的价格落差成为环首都在售项目赢得购房者的关键。但从环首都经济圈楼市的历史价格变动来看，弹性颇大。北京房价涨，环首都也会跟风涨价，北京房价降，环首都则会“领跌”甚至“超跌”。此外，由于环首都供应规模过大，导致房租涨幅远低于北京。所以，如果以自住需求为目的，可以选择在环首都区域购房；如果是改善型或投资型购房者，则要慎重选择。
实际影响尚未体现
环京区域持续热销，问及原因时，所有被采访者都会有意无意地提及“京津冀一体化”这个新兴词汇。然而，被问及这个词汇对市场的影响力时，多数被采访者均表示，效果尚未体现。
销售小蔡表示，两会提出“京津冀一体化”，看房人有所增加，但与春节前相比无太大变化。“年前忙时我一天要接待20组客户，现在每天接待客户也维持在20组左右。”武清某项目销售总监也表示，“京津冀一体化”大幅度媒体曝光后，现阶段项目的来电量、来访量没有太大变化。
兴达地产副总经理赵增志在接受采访时表示，“以燕郊为例，‘燕郊归并北京’的谣言、环首都经济圈、大七环，狼来了的故事一次次上演，现在的购房人置业更加理性，不会被一个概念所蛊惑，要看更加实际的利好。”他表示，现阶段“京津冀一体化”对区域的利好仅停留在纸面上，如能实施，未来量价则会上涨。
中经联盟秘书长陈云峰则表示，从去年底北京土地市场持续升温，五环内土地稀有性增强，房企拿地成本上升导致开发产品趋于高端化，刚需盘逐渐减少，刚需客不得已选择在环京周边置业。未来“京津冀一体化”利好一步步落实，燕郊、固安、香河等地配套设施进一步完善，交通状况大为改善，更多的刚需将在环京周边置业。
中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，在北京楼市价格壁垒和政策制约的影响下，环京带已成为众多北京需求外溢的首选地。北京的土地供应量不足以支撑购房人的需求，京津冀一体化落实后，北京市政府与河北省政府应紧密合作，将部分刚需释放在环京楼市。这样，在缓解北京市场压力的同时，有利于河北省发展。打破行政区域的界限，建立以经济为主体的北京及周边房地产市场，可以达到双方共赢。
