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限购、限贷等紧缩式调控，房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压，部分中小开发商资金周转困难，转而向高利贷借款补窟窿，累积的风险越来越大。浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务而破产的消息，再度引发市场对房地产行业信贷违约风险的担忧。尽管目前风险凸显的只有三四线城市，但业内人士预计，房地产市场结构性过剩、银行收紧房地产贷款等，将导致更多房企尤其是中小房企因资金链断裂而破产，房企将加速洗牌。
3月下旬，桃花盛开的浙江奉化迎来了两件事：一是蒋介石之孙蒋孝严回奉化祭祖，并出席在当地举办的“第四届海峡两岸清明文化论坛”，二是奉化当地最大的房地产企业浙江兴润置业投资有限公司（下称“兴润置业”）一夜之间轰然坍塌。
相较前者政治色彩更浓重的信息，市场显然更关心的是后者随时可能出现的新消息。因为，根据奉化市金融办日前发布的最新消息，截至目前，兴润置业总计35亿元的债务中，银行债务逾24亿元，涉及到建设银行、农业银行、浦发银行等19家大大小小的银行。另外，兴润置业还涉嫌“非法吸收公众存款7亿多元”，借款年利率在18%-36%之间。
在市场一致看衰目前中国三四线城市房地产市场，甚至“整个房地产市场都可能出现拐点”的大背景下，兴润置业的轰然倒塌，无疑更具有被放大数倍的“标本意义”。
“这不得不让人联想到，市场会不会出现下一个‘兴润置业’。尤其是，在2013年市场的‘量能’得到了极大释放之后，很多三四线城市的房地产市场很可能会进入到买方市场。”3月27日，美国得克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁对《国际金融报》记者分析，“一旦三四线城市的开发商出现过多倒闭的情况，甚至不排除对中国的银行或金融行业产生潜在的系统性风险。”
不止是兴润置业和中国的房地产行业。近阶段，市场出现了多起“违约”现象——3月25日，河南安阳的“饼干大王”朱东海被曝“失联”，一家国有银行3亿元左右的贷款或也无处偿还；稍早，山西曾经的钢铁大佬海鑫钢铁的风险敞口被认为有“150亿元到200亿元”；此前，在中国的债券市场，*ST超日债出现中国首例债务违约。这些都引起了业界的普遍关注。
然而，与以往不同，官方这阶段的表态颇为微妙。比如，央行副行长潘功胜3月23日下午在上海称，要强化金融市场纪律和金融市场的自我约束，在防范系统性风险的前提下，让一些违约事件顺应市场的力量而“自然发生”，“这有利于强化市场纪律的约束，端正产品发行者和投资者的行为，同时，有利于财富管理市场的健康发展”。
“但顺应市场力量的自发作用，并有效地管控、预防系统性金融风险，理论与现实之间、目标与策略之间，也需要准确地把握和平衡。”潘功胜称，“这不仅是一门技术，也是一门艺术。”
“在控制风险的前提下，金融行业本就要以‘市场’说了算，这样，既能放开市场活力，又能推进中国的金融改革。”甘犁对本报记者说，“‘回归市场’这个大方向，不会有错。”
19家银行受牵连
奉化官方的通报显示，“兴润置业”是奉化较大的本土房产企业，先后开发了当地的阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等项目。
据公开资料，阳光水岸是奉化2005年9月开盘的楼盘，目前仅剩下少量尾房，但标注的开发商是“奉化市城镇建设开发有限公司”。有报道称，奉化市城镇建设开发有限公司2003年以股份制形式转为有限责任公司，2005年更名为“浙江兴润置业投资有限公司”，其拥有注册资金4亿元，并获得国家房地产开发一级资质。
因此，在数年后开盘的阳光茗都的开发商就变成了“浙江兴润置业投资有限公司”。目前，该处楼盘已开发到第三期，标注的是“即将完工”。但就房价看，“300万元的复式房源”和截至3月24日“18000元/平方米的均价”，俨然让这个楼盘达到了二线城市的房价标准。另外，桃源府邸则是当地的别墅项目，开发商是“奉化兴润茗都置业有限公司”，吉屋网给这处楼盘标注的最低价是每套570万元。
这几日突然成为全国新闻人物的沈财兴，就是“浙江兴润置业投资有限公司”和“奉化兴润茗都置业有限公司”的实际控制人。但作为在当地深耕了几十年的老开发商，他不得不面临资不抵债的情况。
“目前已查实‘兴润置业’及关联企业总负债35亿多元，已严重资不抵债，其中涉及建行、浦发、农行等19家银行共放贷约24亿元。”奉化官方通报称。
“对于一家四线城市的开发商来说，24亿元可以说是一笔巨款了。”江苏一位四线城市的开发商告诉《国际金融报》记者，“一般而言，扣除各方面成本、开销及银行的贷款等，一处普通楼盘能有1亿元-2亿元的利润就很不错了。如果是24亿元欠款，可能要5年-10年以上才能还清。”
值得注意的是，《国际金融报》记者发现，欠银行24亿元的说法实际上并不新鲜。早在去年5月，有人在某论坛发布了他“听邻居”说的一些传闻：阳光茗都在低价出卖地下车库，价格6万至7万一个，许多业主都在疯抢，据传是“财兴泥水”（沈财兴是泥瓦匠出身）负债24亿，“要破产了”。同时，原百世德二幢属沈财兴的产权，也被抵债给罗蒙（村镇）银行了，以偿还7000万借款和3000万利息。
还有消息称，上述19家银行分布在奉化、宁波、杭州三地，其中，“以建设银行涉案贷款总额居首，约12.4亿元”。该消息还透露，给沈财兴贷款额过亿元的还有“浦发银行4.1亿元，农发行近3亿元，农行1.3亿元，中信银行近1.1亿元”。
对此，浦发银行3月19日在业绩发布会上回应称，刚曝出来的深陷资金链断裂危机的房地产公司兴润置业案，浦发银行对该公司的贷款额度为3.8亿，仅次于当地的建行。
“浦发正在积极配合该公司所在地浙江宁波奉化的政府部门，正在做资产保全等后续工作。”浦发银行说。不过，对于上述欠款的具体细节，多数银行并未进行公开回应，在其官网上，也没有任何相关信息。
“一般而言，可能会通过拍卖企业资产的形式偿还部分债务。如果还是资不抵债，可能就会被作为坏账来处理。”浙江宁波中小银行的信贷部经理对《国际金融报》记者解释，“虽然整体而言，24亿元对整个银行系统可能不是大事，但具体到各个分行或支行，还是会有较大的负面影响。”
根据奉化市金融办对外的预计，“2014年度，该市由于兴润事件，将新增19亿元不良贷款，使不良贷款率达到5.27%，居浙江首位。”
奉化市政府办公室副主任陈光辉公开表示，“初步估算，兴润置业实际资产不足27亿元，资金缺口8亿元，已资不抵债。不走破产程序，还债会比较困难。”
