当国内越来越多的城市陷入成交低迷之时，南京楼市却逆市热销，这一反常现象已经引发房地产业内人士高度关注。近日，本报记者赶赴南京探访当地楼市，试图还原南京楼市的真实景象。
“日光盘”比比皆是
尽管没有推出新房源，但售楼处现场还是有不少购房者，围着销售员一个劲地急切询问，下一次什么时候开盘。4月12日上午，记者来到宋都南郡国际[最新消息 价格 户型 点评]售楼处，虽然没能赶上开盘热卖的场景，但还是能感受到这个楼盘热销的余温。
“我们这个楼盘去年11月23日首次开盘，开盘当天280多套房源一套不剩。3月23日第二次开盘，430多套房源成交率96%。”宋都[简介 最新动态]南郡国际销售经理裴建华向记者讲述了开盘时的盛况，每次都是几个人抢一套房，只要不是太差的户型，客户几乎都会毫不犹豫地下单，生怕一犹豫就会被其他客户抢走。
宋都南郡国际位于南京板桥街道，在南京的西南方向，距市中心20多公里，是一个纯刚需楼盘。从两次开盘的成交情况看来，似乎没有什么可以阻挡这个远郊楼盘的热销。位于同一板块的另一楼盘金域华府，即将近期推盘，然而蓄客量已远远超过房源量。“这一次要推出几十套房源，具体开盘时间还没有定，现在登记的意向客户已经有好几百人了。要是等到开盘了再来登记，肯定抢不到房。”金域华府售楼处工作人员告诉记者。
南京楼市热销现象，从去年一直持续至今，“日光盘”屡见不鲜。去年9月14日，仁恒江湾城开盘推出340套房源，开盘前意向客户排到1100多号，甚至有的客户为了增加命中率，全家人齐出动争抢排号，毫无悬念的是所有房源几乎被抢购一空。而就在同一天，旭日爱上城推出216套房源，半小时之内被购房者一扫而光。据当地媒体统计，2013年南京楼市的“日光盘”超过10个。
即便是在春节前的1月份，南京楼市也仍然没有“打烊”，先后有22个楼盘开盘，其中保利紫荆公馆[最新消息 价格 户型 点评]实现“日光”，224套精装花园洋房全部售罄。而在上周开盘的石林中心城、银亿东城等楼盘，开盘当天的成交率也全都达到8成。南京楼市在今年1月份的成交量，大幅超过去年，在全国房地产市场中一枝独秀。
“南京楼市并不是某一个或者某几个板块热销，也不是某几个楼盘热销，而几乎是所有板块所有楼盘，销售表现都是不错。”当地一位业内人士告诉记者，作为开发商他们几乎没有感受到销售压力。
“限价令”难遏涨价
如果是通过降价实现热销，这并不足为奇，然而南京楼市却是在涨价的同时实现热销，这让其他很多城市的开发商羡慕不已。
金域华府上一次开盘均价9400元/平方米，而最新开盘价已经涨至11999元/平方米，涨幅高达27%。“相比区域在售楼盘的价格，我们最新的开盘价并不高。涨幅这么大，是因为上一次开盘的价格比较低。”金域华府售楼处销售人员如是说。金域华府上一次开盘是在2013年3月，也就是说同一个楼盘一年时间房价上涨幅度已经超过20%。同一板块的宋都南郡国际，今年3月份的开盘价相比去年11月份的首开[简介 最新动态]价格，也上调了500元/平方米。
南京楼市房价上涨，不仅仅体现在刚需楼盘上，一些豪宅项目涨势也很明显。以浦口豪宅雅居乐滨江国际[最新消息 价格 户型 点评]为例，4月15日申领出的预售证，申报的毛坯单价较上一次上涨3000元/平方米。河西板块的和府奥园，去年9月份的售价25000元/平方米左右，最新的申报价是28500元/平方米，涨幅达14%。
“从去年下半年开始，南京市房管局推出‘限价’措施，如果楼盘申报的价格高于区域均价10%，将不予以发放预售证。但是这一措施，并未有效控制房价，反而对新一轮房价上涨起到推波助澜作用。”当地一名开发商告诉记者，去年四季度多个楼盘因为申报价涨幅超过10%而不能开盘，结果就导致市场供应量进一步萎缩。这些楼盘到了今年都领到了预售证，倒不是开发商调低了价格，而是因为到了新的一个年度区域均价基数发生了变化，于是去年申报的价格到了今年就达标了。这样一来，这些楼盘今年的开盘价，相比去年的价格涨了不少。
此外，为了规避“限价令”，南京的一些楼盘通过“毛坯改精装”的方式，达到了涨价目的。表面上看毛坯价涨幅在10%以内，但如果把精装修的价格也计算在内，房价实际涨幅恐怕已经超过10%。
热销将持续较长时间
南京房价不断走高，也与去年南京土地市场地王频现有着直接关系。过去的这一年，是南京土地市场最热的一年，先后共有18宗土地单价创下区域新高，成为推动当地房价上涨的直接动力。
2013年南京土地市场与杭州土地市场颇为相似，大量外来房企涌入，成为高地价的推手。去年南京共出让84宗土地，溢价率超过50%的共有22宗，其中仙林G26商办混合用地溢价率更是高达138.5%。
“一些板块的在售楼盘价格才14000-15000元/平方米，可是新拍出的楼面价却已经达到12000元/平方米，房价能不涨吗？”宋都南郡国际销售经理裴建华认为，除了旺盛的需求之外，地价上涨自然也是南京房价上涨的重要原因。如果楼面价达到12000元/平方米，新房售价达到20000元/平方米，一点也不为过。
不过，上个月南京出台“宁七条”，规定土地出让溢价率45%封顶，这对平抑地价将会起到一定的作用。不过，由于南京的大量高价地已经在2013年出让，因此这一政策在楼市中真正显效，显然至少要到一年之后。
就在4月3日的南京土地拍卖会上，丝毫看不出土地市场降温的迹象。江宁空港开发区G13地块，经过23轮激烈角逐，最终以10858元/平方米的楼面价成交，成为江宁新地王。
至于市场未来走势，当地业内人士普遍预计热销局面还将维持较长一段时间。跟去年相比，南京楼市今年以来的开盘数量逐渐增多，但是供不应求的市场格局短期内还难以彻底改变。南京楼市目前的住宅库存量只需要5个时间消化即可，远没有达到高库存的标准线，房价仍将继续上行。
“到处都是楼盘涨价的消息，晚几个月买就有可能多掏好几万元。”在南京一家私企上班的张先生向记者表示，他的同事和朋友都认为南京房价还要涨，因此他也决定在这个月把买房的事情搞定。至少目前看来，面对涨了一年多的房价，不少南京人都有“抢房”的冲动。而在二手房市场，房东不断调高挂牌价的现象，也是屡见不鲜。
不过从长期看，随着2013年出让的土地项目进入上市高峰，南京楼市的供应量也将会迎来一轮井喷，供不应求的市场格局就会发生较大变化。但是这一时间节点，最早到来也要到今年下半年。如果说南京房价大涨的根本原因是因为供不应求的话，那么实现房价平稳的最有效手段，也只有增大供应量。
